Locação Comercial e Direito de Renovação: Entenda os Aspectos Fundamentais
A locação comercial tem papel essencial no ordenamento jurídico brasileiro. Sua importância decorre da função econômica e social que exerce, principalmente na estabilidade da atividade empresarial.
Esse vínculo contratual vai além do simples uso do imóvel. De fato, ele afeta diretamente a continuidade da empresa e o desenvolvimento do fundo de comércio.
O Equilíbrio Entre Direitos do Locador e do Locatário
Apesar da necessidade de proteger o exercício empresarial, isso não pode restringir o direito de propriedade do locador. Além disso, não se pode transformar o contrato em uma relação perpétua.
Por essa razão, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) busca o equilíbrio. A jurisprudência preserva os direitos do locatário, mas sem onerar excessivamente o locador.
Requisitos da Ação Renovatória Comercial
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), em seu art. 51, garante ao locatário o direito de renovar o contrato. No entanto, é preciso cumprir todos os requisitos cumulativamente.
Mesmo sem a concordância do locador, o empresário pode manter a locação. Isso ocorre para garantir estabilidade, valor ao ponto comercial e retorno do investimento realizado.
Contudo, esse direito não é automático. Para exercê-lo, é necessário observar três requisitos principais:
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Contrato escrito com prazo determinado;
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Soma dos contratos ou contrato único com vigência mínima de cinco anos;
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Atuação no mesmo ramo por, no mínimo, três anos ininterruptos.
O Prazo e a Natureza Decadencial da Ação
Além dos requisitos, a ação deve ser ajuizada dentro do prazo legal. Conforme a lei, isso deve ocorrer entre um ano e seis meses antes do fim do contrato.
Caso esse prazo não seja observado, o locatário perde o direito à renovação. Isso acontece porque se trata de um prazo de natureza decadencial.
Em outras palavras, o direito se extingue após o decurso do tempo legal. Mesmo quando todos os requisitos estão presentes, o atraso no ajuizamento impede a renovação.
O Tribunal de Justiça de São Paulo reforça esse entendimento. Assim, mesmo havendo direito material, a pretensão judicial será rejeitada.
A Limitação da Renovação no Entendimento do STJ
Além dos prazos, a jurisprudência limita o tempo de renovação possível. No Recurso Especial 1.990.552 – RS, o STJ decidiu que o prazo máximo é de cinco anos.
O caso envolveu a Arcos Dourados (McDonald’s), que buscava renovar um contrato de 12 anos por igual período. Entretanto, a Corte rejeitou essa possibilidade.
Segundo o STJ, forçar o locador a manter o contrato por tempo exagerado comprometeria o equilíbrio contratual. Portanto, a decisão protege a função social do imóvel e desestimula ações renovatórias sucessivas.
Conclusão: A Importância do Planejamento Jurídico
Diante desse cenário, a renovação compulsória deve ser manejada com cautela. É essencial reunir provas documentais sobre o contrato e o tempo de atuação da empresa.
Além disso, o locatário precisa agir de forma diligente e antecipada. A falta de atenção ao prazo pode gerar prejuízos significativos.
Portanto, ter uma boa assessoria jurídica é fundamental. Ela contribui para a preservação do ponto comercial e o bom planejamento do negócio.
Nosso escritório está preparado para orientar e atuar nessas demandas. Oferecemos análise técnica e planejamento jurídico estratégico.
