Os recentes episódios de chuvas intensas, vendavais e alagamentos em São Paulo reacenderam um debate importante no âmbito dos contratos de locação comercial: afinal, quem deve arcar com os reparos estruturais quando o imóvel sofre danos causados por eventos climáticos extremos?
Muitos contratos de locação acabam impondo ao locatário responsabilidades que não lhe cabem. Porém, a Lei do Inquilinato e a jurisprudência consolidada são claras ao afirmar que a manutenção da estrutura do imóvel é dever do locador, e não do inquilino.
O que diz a Lei do Inquilinato
De acordo com o art. 22 da Lei nº 8.245/91, cabe ao locador:
entregar o imóvel em condições de uso;
manter a estrutura durante todo o contrato, realizando os reparos necessários;
garantir que o imóvel permaneça apto ao exercício da atividade do locatário.
Essa obrigação é de ordem pública e não pode ser afastada por cláusulas contratuais que transfiram o dever ao inquilino (art. 45).
Ao locatário, por sua vez, cabe apenas a execução de reparos de uso comum ou pequeno vulto, como pintura, troca de vidros e manutenção de instalações desgastadas pelo tempo (art. 23).
Reparos estruturais e eventos climáticos
Quando os danos decorrem de eventos climáticos extremos, como vendavais ou alagamentos, estamos diante de despesas extraordinárias.
Essas despesas não fazem parte da manutenção rotineira do imóvel e, por isso, não podem ser imputadas ao locatário. A responsabilidade é integralmente do locador, nos termos do art. 22 da Lei do Inquilinato.
Complemento do Código Civil
O art. 567 do Código Civil reforça essa proteção:
Se o imóvel se deteriorar sem culpa do locatário, ele poderá exigir a redução proporcional do aluguel ou até mesmo rescindir o contrato, caso o bem já não sirva ao fim proposto.
Ou seja, mesmo que o contrato tente afastar a responsabilidade do proprietário, a lei garante ao inquilino a continuidade de suas atividades sem assumir o risco da propriedade.
Jurisprudência e função social do contrato
A interpretação sistemática da legislação e das decisões judiciais leva a uma conclusão inequívoca:
A obrigação de reparar danos estruturais é do locador, mesmo diante de cláusulas contratuais em sentido contrário.
Essa regra protege não apenas o locatário, mas também a função social da empresa que depende do imóvel para desenvolver suas atividades.
Exigir que o inquilino arque com reparos estruturais decorrentes de fenômenos climáticos é transferir-lhe um risco que, por essência, cabe ao proprietário.
Nosso escritório está preparado para orientar locadores e locatários sobre seus direitos e responsabilidades em contratos de locação comercial, oferecendo soluções jurídicas estratégicas para a proteção dos seus interesses.
