Built to suit: quando a locação sob medida faz sentido para a empresa?

Carolina Sousa

Advogada

Toda empresa em expansão enfrenta, mais cedo ou mais tarde, a decisão de construir um imóvel próprio para operar ou buscar um espaço já existente no mercado.

Entre esses dois extremos existe uma terceira via, cada vez mais utilizada por indústrias, redes de varejo, operadores logísticos e empresas de tecnologia: o contrato de locação built to suit.

Uma locação que nasce sob encomenda.

O built to suit expressão que pode ser traduzida como "construído para servir" é a modalidade de locação em que o locador adquire, constrói ou reforma substancialmente um imóvel de acordo com as especificações técnicas definidas pelo futuro locatário, para em seguida alugá-lo a esse mesmo locatário por prazo determinado.

Diferentemente da locação tradicional, em que o inquilino escolhe entre imóveis já prontos, aqui é o próprio imóvel que nasce sob medida, o layout, pé-direito, capacidade de carga do piso, docas de carregamento, subestação de energia e sistemas de climatização são definidos previamente pela empresa que vai ocupar o espaço.

No Brasil, essa modalidade ganhou tipicidade legal com a Lei nº 12.744/2012, que inseriu o artigo 54-A na Lei do Inquilinato. O dispositivo reconheceu expressamente o contrato e autorizou que, nessas locações, prevaleçam as condições livremente pactuadas entre as partes, conferindo ao modelo uma flexibilidade contratual maior do que a permitida na locação comum.

Duas peculiaridades que mudam a lógica do contrato.

A tipificação legal trouxe duas características que tornam o built to suit estruturalmente diferente de uma locação convencional.

A primeira é a possibilidade de renúncia à ação revisional de aluguel durante toda a vigência do contrato. Isso porque o valor pago não remunera apenas o uso do imóvel, remunera também a amortização do investimento que o locador fez para construí-lo ou adaptá-lo sob encomenda, o que reduz o espaço para alegar descolamento em relação ao preço de mercado.

A segunda é a possibilidade de fixação de multa rescisória equivalente à soma integral dos aluguéis a vencer até o termo final do contrato, sem a limitação proporcional aplicável às locações comuns, já que a antecipação do fim da locação frustra a expectativa de retorno de um capital relevante já investido.

Essas duas regras tornam o built to suit um contrato de longo prazo, previsível e financeiramente mais rígido. Vantagem para quem planeja permanecer no imóvel pelo período contratado, risco relevante para quem tem incerteza sobre o rumo da própria operação no médio prazo.

Quando a estrutura efetivamente se paga.

O modelo tende a ser vantajoso quando a operação exige um imóvel com especificações difíceis de encontrar prontas no mercado, como galpões logísticos de grande porte, plantas industriais, agências bancárias padronizadas ou unidades de saúde.

Tende também a fazer sentido quando a empresa quer preservar caixa e capacidade de crédito, evitando imobilizar capital próprio em terreno e construção para alocar recursos no core business, e quando existe previsibilidade de permanência de longo prazo na operação, já que contratos dessa natureza costumam ter prazos de dez, quinze ou vinte anos, e o benefício econômico do modelo só se realiza plenamente se a empresa de fato ocupar o imóvel por esse horizonte.

Há ainda um componente de eficiência de balanço, já que o aluguel é despesa operacional dedutível, ao contrário da depreciação de um ativo próprio, o que explica por que o modelo costuma atrair também o interesse de investidores e fundos imobiliários dispostos a financiar a obra mediante a garantia de uma renda previsível de longo prazo.

Os riscos que precisam ser mapeados antes da assinatura.

A rigidez que torna o modelo atrativo para o locador é exatamente o que exige cautela do locatário. Diante da renúncia à revisional e da multa rescisória integral, sair do contrato antes do prazo tem custo elevado, de modo que cláusulas de cessão, sublocação ou saída antecipada mediante indenização proporcional precisam ser negociadas na formatação do contrato, não depois.

Atrasos na entrega do imóvel, divergências no memorial descritivo e responsabilidade por vícios construtivos também exigem cláusulas específicas de penalidade e marcos claros de vistoria e aceite técnico da obra. Como a revisional judicial pode estar afastada, o índice de reajuste contratual e sua periodicidade passam a ser praticamente a única válvula de ajuste do valor ao longo da relação, merecendo negociação tecnicamente informada.

E, como em muitas estruturas o imóvel é dado em garantia ao agente financeiro que custeou a obra, é recomendável compreender como eventual inadimplência do locador perante esse financiador pode repercutir sobre a posse do locatário.

Conclusão.

Decidir por um built to suit é menos uma escolha imobiliária e mais uma decisão de estrutura de capital, a empresa troca a rigidez de um contrato de longo prazo pela flexibilidade de não imobilizar recursos próprios na construção do seu espaço de operação. Essa troca faz sentido quando está alinhada ao horizonte de planejamento do negócio, e pode se tornar um passivo caro quando não está.

Por isso, a due diligence contratual nesse tipo de operação vai além da revisão de cláusulas padrão de locação. Exige atenção redobrada às condições de rescisão, aos mecanismos de reajuste, às garantias envolvidas no financiamento da obra e à alocação de riscos durante a fase de construção. É nesse desenho inicial, mais do que na execução do contrato, que se determina se o built to suit vai efetivamente servir à empresa ou apenas ao investidor que construiu o imóvel.