STF reconhece imunidade de ITBI na integralização de capital por empresas imobiliárias: o que muda para holdings e incorporadoras.

Carolina Sousa

OAB/SP 528.513

Advogada especialista em direito imobiliário

Uma holding patrimonial que recebe imóveis avaliados em R$ 5 milhões para integralizar seu capital social pode pagar R$ 150 mil de ITBI, à alíquota de 3% praticada no Município de São Paulo, ou não pagar nada. Até agora, o resultado dependia do entendimento da prefeitura sobre a atividade exercida pela empresa.

Essa incerteza foi resolvida pelo Supremo Tribunal Federal. Em 19 de outubro de 2026, o Plenário concluiu, por 9 votos a 2, o julgamento do Recurso Extraordinário nº 1.495.108/SP (Tema 1.348 da repercussão geral). A Corte reconheceu que a imunidade do ITBI na integralização de capital social alcança também as empresas cuja atividade preponderante é a compra e venda, a locação ou o arrendamento de imóveis.

A decisão tem impacto direto sobre holdings familiares, empresas de administração de bens próprios, incorporadoras e SPEs. Não elimina, contudo, os limites já fixados pelo próprio STF, nem dispensa uma análise cuidadosa de cada operação.

Qual era a controvérsia?

O art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal prevê duas hipóteses de não incidência do ITBI. A primeira é a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. A segunda é a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Em seguida, o dispositivo traz a ressalva: “salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil”.

A discussão estava no alcance da expressão “nesses casos”. Para os contribuintes, a ressalva se referia apenas às operações societárias de fusão, incorporação, cisão e extinção. Para os Municípios, alcançava também a integralização de capital.

Com base nessa segunda leitura e nos arts. 36 e 37 do Código Tributário Nacional, muitas prefeituras negavam a imunidade a empresas cujo objeto social envolvia atividades imobiliárias. Outras a concediam de forma provisória e exigiam, anos depois, a comprovação de que a receita imobiliária não ultrapassou 50% da receita operacional. Pelo art. 37, § 1º, do CTN, essa verificação abrange os dois anos anteriores e os dois anos subsequentes à aquisição. Para empresas recém-constituídas, o § 2º considera os três primeiros anos seguintes à aquisição.

O caso julgado envolvia uma empresa de administração de bens próprios de Piracicaba. O Tribunal de Justiça de São Paulo havia afastado a imunidade porque o objeto social da empresa correspondia às atividades excepcionadas. Para o TJSP, a afirmação feita pelo STF no julgamento do Tema 796 sobre o caráter incondicionado da imunidade teria sido mero obiter dictum, sem efeito vinculante.

O que o STF decidiu?

Prevaleceu o voto do relator, Ministro Edson Fachin. Segundo esse entendimento, a ressalva da atividade preponderante se aplica apenas às operações de fusão, incorporação, cisão e extinção de pessoa jurídica. Na integralização de capital, a imunidade é incondicionada.

O relator propôs, e a maioria acompanhou, a tese de que “a imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão”.

O voto do relator se apoiou em três fundamentos:

1. Precedente. O entendimento de que a imunidade na integralização de capital é incondicionada foi considerado relevante para a conclusão do Tema 796, integrando a ratio decidendi daquele julgamento, e não mero argumento acessório.

1. Interpretação gramatical. A expressão “nesses casos”, constante do art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal, foi interpretada como referência às hipóteses de fusão, incorporação, cisão e extinção de pessoas jurídicas, sem abranger a integralização de capital.

1. Finalidade. A interpretação adotada considera a finalidade da imunidade de favorecer a capitalização das empresas e estimular a livre iniciativa.

O voto-vista do Ministro Alexandre de Moraes, redator do acórdão do Tema 796, reforçou a conclusão com um levantamento dos trabalhos da Assembleia Nacional Constituinte. Ao menos duas propostas que submetiam expressamente a integralização de capital à ressalva da atividade preponderante foram rejeitadas, entre elas a Emenda nº 393. A redação aprovada separou as duas hipóteses pela conjunção “nem” e posicionou a ressalva após a enumeração das operações societárias.

O Ministro também acolheu o entendimento da Procuradoria-Geral da República de que os arts. 36 e 37 do CTN não foram recepcionados no ponto em que condicionam a imunidade na integralização de capital à atividade da empresa.

Ficaram vencidos os Ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino. Para eles, o plural “nesses casos”, somado à conjunção “nem”, formaria um bloco normativo único, e a ressalva sempre teria acompanhado a imunidade desde sua origem constitucional.

Quais são os limites da imunidade?

O reconhecimento da imunidade não significa que toda transferência de imóveis para uma pessoa jurídica esteja livre do ITBI. Dois limites permanecem.

O primeiro decorre do Tema 796. A imunidade alcança apenas o valor efetivamente destinado à integralização do capital subscrito. Se o valor dos imóveis supera o capital a ser integralizado, por exemplo com a destinação do excedente à reserva de capital, o imposto incide sobre a diferença.

Esse ponto merece atenção especial nas holdings constituídas com base no art. 23 da Lei nº 9.249/1995, que permite integralizar os imóveis pelo valor constante da declaração de imposto de renda. Parte dos Municípios sustenta que a diferença entre esse valor histórico e o valor venal ou de mercado do imóvel estaria sujeita ao ITBI. A questão não foi objeto do Tema 1.348 e segue controvertida nos tribunais, de modo que deve ser considerada na definição do capital social e dos valores de integralização.

O segundo limite é a ressalva expressa quanto à simulação e à fraude à lei. A imunidade não protege operações que apenas formalmente se apresentem como integralização de capital. O Município pode demonstrar, no caso concreto e mediante instrução adequada, a prática de simulação ou fraude, inclusive revendo o lançamento nos termos do art. 149, VII, do CTN.

Como destacou o voto-vista, há diferença entre combater o abuso em uma operação específica e negar a imunidade, em abstrato, a todas as empresas do setor imobiliário. A decisão afasta apenas essa segunda prática.

O que muda na prática?

Para quem pretende constituir uma holding ou aportar imóveis em uma sociedade, a atividade preponderante da empresa deixa de ser obstáculo ao reconhecimento da imunidade. O mesmo vale para incorporadoras e SPEs que recebem terrenos de sócios como forma de integralização.

A tese tem efeito vinculante para o Poder Judiciário, nos termos do art. 927, III, do Código de Processo Civil. Os processos que aguardavam o julgamento devem ser decididos de acordo com ela. A adequação dos procedimentos administrativos municipais, porém, pode não ser imediata. Caso a prefeitura continue exigindo a comprovação da atividade preponderante ou negue o reconhecimento da imunidade, a exigência pode ser questionada judicialmente com fundamento no precedente.

Para quem já recolheu o imposto nessas operações, a decisão pode fundamentar pedidos de restituição, observado o prazo de cinco anos previsto no art. 168 do CTN. A análise, contudo, exige cautela, pois embora o STF não tenha modulado os efeitos da decisão até o momento, ainda poderão ser opostos embargos de declaração com pedido de modulação. Eventual restrição temporal dependerá de decisão expressa da Corte, razão pela qual é recomendável avaliar individualmente os pagamentos realizados e a viabilidade de cada pedido de restituição.

A decisão encerra uma discussão antiga e traz mais previsibilidade ao planejamento patrimonial e às operações do mercado imobiliário. Seu aproveitamento, contudo, depende de uma estruturação adequada. É preciso definir corretamente o capital social e os valores de integralização, ter documentação que demonstre a efetiva realização de capital e avaliar os riscos fiscais de cada operação.

O GPF Advogados atua na estruturação de holdings familiares, no planejamento sucessório, na assessoria a incorporadoras e na defesa de contribuintes em discussões envolvendo o ITBI. A análise individualizada permite verificar a aplicação da imunidade, estimar eventuais créditos a restituir e definir uma estrutura juridicamente segura para cada operação.