Por Camila Magalhães
Advogada
A decisão entre vender e adquirir imóveis por pessoa física ou por pessoa jurídica, na prática, envolve variáveis tributárias e estratégicas que impactam diretamente a rentabilidade do investimento. Não se trata apenas de comparar alíquotas, mas de compreender como a operação será estruturada ao longo do tempo e quais efeitos fiscais serão gerados em cada cenário.
Na pessoa física, a lógica é mais direta. A tributação incide sobre o ganho de capital, que corresponde à diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição do imóvel, conforme a sistemática do Imposto de Renda prevista na Lei nº 7.713/1988 e na Lei nº 13.259/2016. Essa simplicidade torna o modelo atrativo para investidores ocasionais ou para aqueles que não realizam operações com habitualidade, sobretudo quando o objetivo é a valorização patrimonial no longo prazo.
O problema surge quando há recorrência nas operações. A compra e venda frequente de imóveis pode ser interpretada como atividade empresarial, o que expõe o contribuinte a riscos de requalificação fiscal e autuações. Nesse contexto, a aparente simplicidade da pessoa física passa a representar insegurança jurídica, especialmente pela ausência de previsibilidade quanto ao enquadramento tributário.
Já na pessoa jurídica, especialmente sob o regime do lucro presumido, a lógica de tributação é distinta e, em muitos casos, mais eficiente. Nesse modelo, a base de cálculo do IRPJ e da CSLL é determinada a partir de percentuais presumidos sobre a receita bruta, além da incidência de PIS e COFINS. Isso permite, em determinadas estruturas, uma carga tributária efetiva inferior àquela suportada pela pessoa física, especialmente em operações recorrentes, além de conferir maior previsibilidade fiscal.
Além disso, nas atividades imobiliárias, a forma como o imóvel é classificado contabilmente influencia diretamente a tributação. A depender da estrutura adotada, a venda pode ser tratada como receita operacional ou como ganho de capital, o que impacta a base de cálculo e a carga tributária final, evidenciando que, na pessoa jurídica, o planejamento não é apenas recomendável, mas essencial.
Nos casos de locação, a diferença se torna ainda mais evidente. Na pessoa física, os rendimentos são tributados pelo Imposto de Renda conforme a tabela progressiva, podendo alcançar alíquotas elevadas. Já na pessoa jurídica, especialmente no lucro presumido, a tributação tende a ser mais previsível e, em muitos casos, inferior, além da possibilidade de organização contábil mais estruturada.
Sob a perspectiva da reforma tributária instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023, o tema ganha contornos ainda mais relevantes, especialmente no que se refere à locação de imóveis. A nova sistemática altera a lógica até então vigente, ao aproximar a atividade de locação de um conceito econômico de prestação de serviço, sujeitando-a à incidência dos novos tributos sobre consumo, notadamente IBS e CBS, além da tributação já existente sobre a renda.
Outro ponto sensível diz respeito à carga tributária efetiva nas locações. Mesmo com a previsão de tratamentos diferenciados para determinadas hipóteses, há cenários em que a combinação entre tributação sobre consumo e sobre a renda pode tornar a operação mais onerosa, especialmente em modelos de exploração mais intensiva, como locações de curta duração.
Além disso, a reforma introduz novas obrigações acessórias e exige maior organização das operações, o que reforça a necessidade de planejamento prévio. Não se trata apenas de avaliar a carga tributária, mas de reestruturar a forma de exploração dos imóveis, considerando aspectos contratuais, operacionais e societários.
Outro ponto relevante diz respeito ao planejamento patrimonial e sucessório. A utilização de holdings patrimoniais permite centralizar os imóveis em uma pessoa jurídica, facilitando a gestão, a sucessão e a organização da participação dos sócios. Ainda que, em regra, haja incidência de ITBI na integralização de bens, o artigo 156, §2º, I, da Constituição Federal prevê hipóteses de imunidade que afastam essa cobrança. Além disso, já se observam decisões judiciais favoráveis reconhecendo a não incidência do imposto mesmo em situações nas quais se discute a preponderância de atividade imobiliária, o que reforça a necessidade de análise cuidadosa do caso concreto.
Diante desse cenário, a escolha entre pessoa física e pessoa jurídica não deve ser pautada apenas pela carga tributária isolada, mas por uma análise estratégica da finalidade do investimento. Para operações pontuais e foco em valorização
patrimonial, a pessoa física tende a ser suficiente e eficiente. Por outro lado, para atividades recorrentes, locação ou planejamento patrimonial, a pessoa jurídica pode oferecer vantagens relevantes, desde que devidamente estruturada e alinhada às mudanças trazidas pela reforma.
No fim, o ponto central não está em qual modelo é “melhor”, mas em qual estrutura é mais adequada ao perfil do investidor e ao tipo de operação pretendida. A ausência desse planejamento costuma resultar não apenas em maior carga tributária, mas também em riscos que poderiam ser evitados com uma análise prévia bem conduzida.
